LẠM PHÁT CAO SẼ KHIẾN BĐS TĂNG GIÁ TRONG GIAI ĐOẠN 2022-2024
Bài này gồm 2 chương:
1- Mối quan hệ giữa lạm phát và giá bất động sản
2- Giá bất động sản sau giai đoạn 2022-2024 sẽ tăng hay giảm do ảnh hưởng của lạm phát
Mối quan hệ giữa lạm phát và giá bất động sản: công thức tính toán “lạm phát” và giá bất động sản có mối liên hệ với nhau, có lúc lạm phát tăng thì giá bất động sản cũng tăng nhưng cũng có lúc lạm phát tăng mà giá bất động sản lại giảm. Đấy là vì mối quan hệ giữa lạm phát và giá bất động sản không phải là mối quan hệ 2 bên mà là mối quan hệ 4 bên : (2 bên còn lại là : % tăng trưởng GDP và % lãi suất huy động của ngân hàng.
Nhiều bác cứ bảo là tăng lãi suất thì bất động sản sẽ đóng băng vỡ bong bóng. Điều này cũng gần đúng nhưng cần phải hiểu thế nào mới là tăng lãi suất? Tăng 1-2 % không phải là tăng (vì nếu lạm phát tăng 3% lãi suất tăng 2% thì tính ra đồng tiền vẫn mất giá: gửi tiền ngân hàng vẫn thiệt hơn dùng tiền mua tài sản). Đây chính là công thức: “Giá bất động sản sẽ giảm khi: (Lãi suất huy động” > = Tỉ lệ % lạm phát” + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP)”(vì khi ấy bán bất động sản lấy tiền gửi ngân hàng sẽ có lợi hơn là tiếp tục giữ bất động sản)
Năm 2022 này đang giống với giai đoạn nhà nước bơm tiền năm 2008 2009. Năm 2008 giá hàng hóa thế giới cũng tăng phi mã, giá dầu thô vào tháng 7-2008 lên đến 147,27 USD/thùng, khi đó lạm phát trong nước lên 22,97%. Cuối năm 2010 là kết thúc giai đoạn giải ngân gói bơm tiền lúc đó T10/2010 lãi suất huy động nhảy 1 bước khoảng 7% thì bất động sản xì hơi luôn. Vì Khi đó là lúc đạt đủ tiêu chuẩn của công thức: Lãi suất huy động > = tỉ lệ % lạm phát + tỉ lệ tăng trưởng % GDP. Khi ấy bất động sản đã đóng băng và kết thúc chu kỳ tăng trưởng.
Xét đến mối quan hệ của 4 yếu tố : “Tỉ lệ % lạm phát” & “% Tăng Trưởng GDP” & “% Lãi suất huy động của ngân hàng” & “Giá bất động sản”: Trong 3 biến số ấy thì chỉ có 1 biến số mà chính phủ có thể can thiệp trực tiếp được : đó là “Lãi suất Huy Động”. Đây chính là yếu tố then chốt: muốn biết được sắp tới bất động sản sẽ tăng hay giảm thì phải nhìn vào hành động của chính phủ : Nếu “Tăng lãi suất huy động” vượt quá ngưỡng Critical Point thì thị trường bất động sản sẽ đảo chiều (giống như thời kỳ cuối năm 2010).
Đa số các “chuyên gia” thường dự báo bất động sản tăng hay giảm là nhờ kinh nghiệm thực chiến, hoặc phát biểu một cách mù mờ , võ đoán mà không thể đưa ra 1 quy luật rõ ràng nào: đây chính là điểm yếu của ngành bất động sản Việt Nam khi các “Chuyên gia bất động sản” thì không có kiến thức về kinh tế vĩ mô và các “Nhà kinh tế” thì lại không có kinh nghiệm thực chiến về bất động sản. Vậy nên mỗi ông phát biểu 1 kiểu.
Còn mình thì đưa ra được công thức tính toán cụ thể chính xác và có thể áp dụng trong mọi trường hợp. Nếu ai không có kinh nghiệm thực chiến nhưng học được công thức này của mình thì có thể tính toán được chính xác khi nào bất động sản sẽ tăng hay giảm: dựa trên 03 biến số là Tỉ lệ % Lạm Phát, Tỉ lệ % tăng trưởng GDP và Lãi suất Huy Động: bằng CÔNG THỨC này: Giá bất động sản sẽ giảm khi: Lãi suất huy động > = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP. Giá BĐS sẽ Tăng khi: Lãi suất huy động < = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP
2- Giá BĐS sau giai đoạn 2022-2024 sẽ Tăng hay Giảm do ảnh hưởng của Lạm Phát Bởi vì giá bất động sản ở Việt Nam tăng hay giảm không phụ thuộc vào các yếu tố “khách quan” như “Lạm Phát” mà phụ thuộc vào yếu tố “chủ quan” là “lãi suất huy động”: Do vậy chính phủ VN sẽ nắm quyền quyết định khi nào tăng giá BĐS hay giảm giá BĐS. Bản chất của lạm phát là vòng quay tiền rất nhanh muốn hấp thụ được lạm phát thì chính phủ phải rút tiền về. Cách hút tiền tốt nhất là bán đất cho dân, dân bỏ tiền ra mua đất từ chính phủ khi ấy dân có đất còn tiền lại quay về kho bạc nhà nước.
Giảm bớt được số tiền lưu thông trên thị trường thì sẽ hấp thụ được lạm phát. Nếu áp dụng hợp lý phương pháp hấp thụ lạm phát bằng cách tăng giá bất động sản thì có thể hạn chế việc lạm dụng tăng lãi suất để hấp thụ lạm phát bởi vì chỉ có hai công cụ hấp thụ lạm phát hiệu quả nhất: Đó là tăng giá bất động sản và tăng lãi suất ngân hàng nếu công cụ này hiệu quả rồi thì có thể giảm bớt công cụ kia. Vì bản chất của việc hấp thụ lạm phát chính là làm sao để hút tiền từ thị trường về kho bạc nhà nước Nhằm giảm bớt số tiền lưu thông trên thị trường.
Chu kỳ bất động sản lần này 2022-2024 rất giống với chu kỳ 2008-2010 đều là chu kỳ bds tăng giá do bơm tiền. Năm 2008 nhà nước bơm tiền cho các “quả đấm thép là các tập đoàn kinh tế nhà nước” , còn năm 2022 thì bơm tiền qua gói ” đầu tư công kích thích kinh tế”: đây chính là sự khởi đầu của chu kỳ tăng giá bất động sản mới (2022-2024). Vì thời điểm bắt đầu của 2 chu kỳ này là đỉnh của 2 cơn sốt bất động sản của 2 chu kỳ tăng trước đó. Cơn sốt đất 2020 2022 và cơn sốt đất 2006 2008 đáng lẽ sau các cơn sốt đất thì thị trường phải tạm lắng xuống để chờ tích luỹ. Nhưng không, nhờ có sự can thiệp của nhà nước bằng cách “bơm tiền” nên sẽ lại tạo 1 cơn sốt mới với đỉnh giá bds cao hơn cơn sốt đất trước đó.
LẠM PHÁT CAO SẼ KHIẾN BĐS TĂNG GIÁ TRONG GIAI ĐOẠN 2022-2024. Chúng ta cùng nhau nhìn lại lịch sử kinh tế giai đoạn 2002-2012. Giai đoạn này GDP tăng trưởng tốt 6-8% cung tiền M2 tăng dần từ 15% năm 2002 đến 47% cuối năm 2007 đầu năm 2008 với cú kích cầu kinh điển “Quả đấm thép”, lượng tiền bơm ra nền kinh tế giai đoạn này gấp hơn 10 lần. Giai đoạn này giá BĐS tích luỹ và tăng dần. Lãi suất huy động luôn nằm ở mức trên 10%/năm. Chỉ số CPI vượt ngưỡng 20%.
Năm 2008-2010 ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới. Ngân hàng nhà nước bắt đầu thắt tín dụng cung tiền năm 2008 giảm đột ngột về 18% sau đó kích cầu lần 2 năm 2009 lên mức 37% đến cuối 2010 giảm mạnh về mức 12%. Giá BĐS lúc này gần như tăng điên dại và phình bong bóng. Cuối 2010 lãi suất huy động tăng lên 18%, CPI tiếp tục vượt 21%. Khi nguồn cung BĐS vô tận + lãi suất huy động tăng trần đột ngột + lạm phát phi mã + cung tiền giảm mạnh => Cộng hưởng lại gây nên khủng hoảng bong bóng bđs 2011 nổ BÒM. Vậy nguyên nhân sâu xa đó là lượng tiền bơm ra tích tụ trong nền kinh tế 1 thời gian dài, lạm phát tích luôn ở mức cao và nóng đó chính là LẠM PHÁT KÉO (Lạm phát do cầu kéo). Khi LẠM PHÁT KÉO xảy ra thì chính phủ sẽ phải tăng lãi suất huy động đến hút tiền về, nhằm giảm lượng tiền lưu thông để kìm chế lạm phát. Còn ở chu kì này, cung tiền từ đáy 2014 đến này chỉ ở mức 15-18%/năm. Lạm phát thấp, GDP tăng trưởng tốt (2012-2020).
Nhưng từ 2020-nay thì GDP rất thấp. CPI nằm ở mức thấp 3-4%. Lạm phát hiện tại là do ảnh hưởng từ xung đột NGA-UKCRAINA, các lệnh cấm vận thương mại nhằm trừng phạt Nga khiến giá các hàng hoá, sản phẩm, dầu mỏ, nguyên vật liệu,… leo thang tăng nóng do thiếu hụt nguồn cung ngắn hạn => đẩy chi phí lên cao sinh ra lạm phát. Vậy đây là LẠM PHÁT ĐẨY (Lạm phát do chi phí đẩy). Tính chất khác hẳn với lạm phát ở chu kì trước.Việc chính phủ tăng lãi suất huy động lúc này sẽ khiến cho các doanh nghiệp chết lâm sàn đầu tiên chứ không phải là BĐS.
Trong khi đó chính phủ sắp bơm gói kích cầu kinh tế 350.000 tỷ vào quý II/2022 thì việc tăng lãi suất vượt ngưỡng Critital Point là điều khó xảy ra: Lãi suất sẽ chỉ tăng vừa vừa : gần đủ bù lạm phát thôi và giá BĐS sẽ còn tăng nữa* lúc giải ngân gói bơm tiền thì ko thể tăng lãi suất nhiều. Vì tăng lãi suất là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chết đầu tiên chứ không phải là bọn đầu cơ BĐS. Mục đích của gói Bơm tiền kích thích kinh tế là để cứu doanh ngiệp, nếu tăng lãi suất thì là giết doanh nghiệp.
Vậy nên để cứu nền kinh tế, cứu các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thì trong giai đoạn 2022-2024: Chính Phủ VN sẽ buộc phải chấp nhận việc “BĐS sẽ tăng giá” vì KHÔNG thể tăng “Lãi suất huy động” vượt ngưỡng Critical Point : vậy nên:(Lãi suất huy động < = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP)do đó BĐS vẫn sẽ tăng giá trong chu kỳ BĐS lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền).
Nguồn Facebook
