Muốn đầu tư an toàn thì phải phân tích và nhìn nhận được mình đang ở giai đoạn nào, ở chu kỳ bds nào? Đầu năm 2020 em đã đăng bài dự báo BĐS sẽ tăng khủng do đại dịch, ai có đất thì nên giữ, ai có tiền thì nên mua bds ở đâu cũng được nhưng giờ thì khác. Ở chu kỳ này bds vẫn sẽ tăng nhưng bất ổn, ai đầu tư bds có tính thanh khoản thấp thì sẽ rủi ro đu đỉnh do mất thanh khoản.
Vậy nên các cụ đừng nên ôm đất quê đất tỉnh, em cũng đã và đang bán bds ở tỉnh để dồn về Vành đai 4 Hà Nội. Em thì không chơi kiểu đón sóng vì quá nhiều rủi ro, mà em chơi kiểu phân tích kinh tế so sánh giữa các quốc gia. Ví dụ Việt Nam và Thái Lan, Philipin: quy mô GDP , thu nhập đầu người của VN và Philipin như nhau, còn Thái thì cao hơn. Tuy nhiên so sánh bds ở quê ở tỉnh với Hà Nội , BangKok, Manila thì thấy 3 vấn đề:
1- Bất động sản Hà Nội đang rẻ hơn Bangkok và Manila
2- Bất động sản ở quê ở tỉnh của VN lại đắt gấp 2 -3 lần bds ở quê ở tỉnh bên Thái Lan và Philipin
3- Bất động sản du lịch ở VN đang đắt hơn nhiều bds du lịch ở Phuket, Huahin, Pattaya (là những nơi phát triển du lịch trước VN hàng chục năm : có đông du khách hơn và được hoạt động mại dâm tự do: tạo nguồn thu lớn hơn VN)
Vậy nên có thể Kết Luận: đất quê đất tỉnh, bds du lịch ở VN đã tăng giá quá cao trong thời gian vừa qua: quá bất hợp lý. còn BĐS Hà Nội vẫn chưa tăng cao: nên BĐS Hà Nội có cơ hội tăng thêm nhiều lần nữa.BDS Hà Nội: tăng giá nhờ hạ tầng và nhu cầu của nhân dân: chứ ko phải sóng ảo do đội nào đánh cả.Vì vậy: Em chỉ khuyên mọi người nên mua đất HN cách tháp rùa < 60 phút di chuyển:đấy mới là những chỗ có khả năng thanh khoản cao, có tiềm năng tăng giá ổn định: không sợ bong bóng: vì đó là loại đất “ở được” người quê lên HN lập nghiệp sẽ cần loại đất này.(nếu thời gian di chuyển >60phut thì họ sẽ thuê nhà hoặc mua chung cư nội đô chứ ko mua đất) kinh nghiệm ở 50 thành phố lớn nhất trên thế giới đều đã chứng minh như vậy.
Trong hành lang 10 km dọc theo Vành đai 4 cách Tháp Rùa 60 phút (là vùng khoanh mầu Đỏ trong hình đính kèm bài) vẫn còn nhiều mảnh đất giá dưới 1 tỉ nhé, nhiều tiền thì mua đất khu đô thị, ít tiền thì mua đất sổ đỏ của dân, (còn hơn gửi ngân hàng hoặc may rủi mua đât quê đất tỉnh: ko biết có thanh khoản được hay ko).cùng bán kính với tháp rùa , cùng thuộc địa phận HN: chỗ nào giá rẻ nhất thì sẽ có tiềm năng tăng giá nhanh nhất (nên mua bds mà oto có thể đi vào đất: vì thời đại xe máy đã kết thúc: giờ là thời đại oto)BĐS ở chu kỳ này (2022-2024) chỉ tăng giá ổn định nhờ 02 lý do:
1- hạ tầng được xây mới nhờ đầu tư công
2- dòng người nhập cư từ tỉnh khác về có nhu cầu mua đất thủ đô để sinh sống vì vậy bds ven vành đai 4 cách tháp rùa 60 phút di chuyển sẽ là lựa chọn đầu tư an toàn nhất. Vì bất động sản chưa đạt đỉnh: gói kích thích kinh tế cần tối thiểu 02 năm để hấp thụ: lãi suất trong 2 năm mà tăng là doanh nghiệp chết trước vậy nên bds còn tăng nhưng đi kèm theo đó là rủi ro thanh khoản do sự bản chất của sự tăng giá bds ở chu kỳ này là nhờ Bơm Tiền nên sẽ không bền vững.
Nếu theo quan điểm giá tăng cao nhất, nhanh nhất là tăng ảo và tiềm ẩn rủi ro nhiều nhất: thì cứ so giá bds ở các địa phương từ năm 2011 (là điểm đáy của BĐS chu kỳ trước) với giá BĐS tại thời điểm bây giờ: địa phương nào tăng ít nhất thì sẽ an toàn ít khả năng vỡ bong bóng nhất (không tính bds ở ngõ ngách vì bây giờ là thời đại oto, ko phải thời đại xe máy như 10 năm trước) vì HN là thủ đô, vì HCM sắp chìm sâu dưới nước biển nên HN tuy đóng góp ngân sách ít hơn nhưng được đầu tư công gấp 2 lần HCM.
Giai đoạn 2021-2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước với kế hoạch đầu tư công trung hạn là khoảng 304.799 tỷ đồng, vượt xa tất cả các tỉnh thành còn lại. Đứng thứ hai là TP HCM với 156.557 tỷ đồng (trong đó nguồn vốn ngân sách địa phương là 142.557 tỷ, ngân sách Nhà nước là 14.000 tỷ).
CHU KỲ của BẤT ĐỘNG SẢN 2022-2024 gồm mấy GIAI ĐOẠN , Giờ ĐANG Ở GIAI ĐOẠN NÀO? Chu kỳ khép kín của BĐS luôn lặp đi lặp lại; đỉnh của chu kỳ sau sẽ CAO hơn đỉnh của chu kỳ trước (nhiều trường hợp Đỉnh của chu kỳ trước sẽ là Đáy của chu kỳ Sau) Chu kỳ BĐS có 07 giai đoạn:
Gđ 1- Bơm tiền đầu tư công ; (hoặc là cấp vốn cho quả đấm thép, tập đoàn kinh tế nhà nước, cấp vốn cho chính quyền địa phương xây dựng cơ sở hạ tầng…)
Gđ2- Giai cấp lãnh đạo & các doanh nghiệp sân sau kiếm lợi khủng nhờ ăn bớt từ tiền đầu tư công của nhà nước: số tiền đó sẽ dùng để mua bds
Gđ3- Giá nhà đất tăng khủng do Tiền nhiều làm Cầu tăng (Cầu tăng nhờ “tiền Thật”)
Gđ4- dân thấy bds tăng cao nên bị hội chứng FOMO : đua nhau cắm nhà vay nợ đầu tư bds (Cầu tăng nhờ “tiền Vay”)
Gđ5- cá mập, tư bản đỏ thoát hàng
Gđ6- ngân hàng nhà nước kiểm soát bằng các chế tài như: tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc ; hạn chế room cho vay dài hạn ; tăng trần lãi suất ; phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với mức lãi suất cao. Sau đó hệ quả là các ngân hàng thương mại cũng sẽ đồng loạt tăng lãi suất cho vay và lãi suất huy động.
Gđ7- BĐS đóng băng: cá mập thoát được hàng thì yên tâm hưởng lãi còn dân thì ôm nợ.
Đầu năm 2022 là giai đoạn bơm tiền giải ngân đầu tư công: nên thời điểm này sẽ là chân sóng : là giai đoạn đầu của chu kỳ BĐS (2022-2024) này.
Chu kỳ trước đây: (2012-2021): BĐS phục hồi nhờ tăng trường kinh tế. (nếu so sánh GDP 2021 và 2011 thì sẽ rõ) còn bây giờ đã sang chu kỳ mới: Chu kỳ (2022-2024): BĐS tăng giá do Bơm Tiền.(Đỉnh của chu kỳ 2012-2021 sẽ là Đáy của chu kỳ 2022-2024)
Chu kỳ BĐS lần này 2022-2024 (có thể kéo dài đến 2025 hoặc dài hơn cho đến khi nhà nước ngừng bơm tiền) rất giống với chu kỳ 2008-2011 : đều là chu kỳ bds tăng giá do bơm tiền: vì thời điểm bắt đầu của 2 chu kỳ này là đỉnh của 2 cơn sốt bds của 2 chu kỳ tăng trước đó: (là cơn sốt đất 2020-2022 và cơn sốt đất 2006-2008) : đáng lẽ sau các cơn sốt đất thì thị trường phải tạm lắng xuống để chờ tích luỹ. nhưng không: nhờ có sự can thiệp của nhà nước bằng cách “bơm tiền” nên sẽ lại tạo 1 cơn sốt mới với đỉnh giá bds cao hơn cơn sốt liền kề trước đó.năm 2008 nhà nước bơm tiền cho các “quả đấm thép- là các tập đoàn kinh tế nhà nước” , còn năm 2022 thì bơm tiền qua gói ” đầu tư công kích thích kinh tế”: đây chính là sự khởi đầu của giai đoạn 1/7 của chu kỳ mới.
SO SÁNH ĐẤT QUÊ , ĐẤT TỈNH với bds HÀ NỘI
Nếu nhìn thoáng qua thì sẽ dễ dàng nhận ra rằng Việc sốt đất ở quê, tỉnh lẻ là đương nhiên vì lãi suất thấp + hạ tầng được đầu tư lớn + GDP tăng mạnh nhiều năm + tiềm năng GDP tăng mạnh 10 năm tới. Tuy nhiên nếu quan sát sâu hơn thì chúng ta sẽ thấy giá đất Quê đất Tỉnh đã tăng quá cao như mức hiện nay, Tăng rất nhiều lần so với đất Thủ đô, trong khi thu nhập trên mảnh đất ở Quê, ở Tỉnh lại chưa có gì đột biến. Nguyên nhân chính là vì nguồn tiền đầu cơ: 10 khách mua thì 9 khách muốn bán lại giá cao cho người khác chứ ko có nhu cầu sử dụng thật.
Điều này đã từng xảy ra ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc vài chục năm trước.Do Vậy lời khuyên tốt nhất cho người Nông dân tại thời điểm này là Nếu bds ở quê ở tỉnh đã tăng giá nhiều hơn so với bds Hà nội thì nên cân nhắc BÁN HẾT ĐẤT QUÊ ĐẤT TỈNH để MUA ĐẤT THỦ ĐÔ nếu số tiền bán đất đó mua được bds tại hà nội tạo ra nguồn thu lớn hơn bds ở quê ở tỉnh. (Bán tại Đỉnh và Mua tại Đáy chính là cách bảo toàn tài sản tối ưu nhất)Xét về “giá trị tài sản”: Nếu bây giờ bán đất quê đất tỉnh thì sẽ mua được bds đô thị có diện tích lớn nhất , nếu chờ thêm vài năm hoặc vài chục năm nữa thì bán mảnh đất quê đó đi thì sẽ chỉ mua được bds đô thị với diện tích nhỏ hơn rất nhiều. (vì bây giờ đất quê đất tỉnh đang ngáo giá, khi bọn cá mập, cá con, cò vạc & dân đầu cơ cố tình tung tiền tạo sóng đẩy giá đất lên cao để úp bô lùa gà : Thì người nông dân càng nên “tương kế tựu kế” nhân cơ hội này thoát hàng trước bọn đầu cơ bằng cách chấp nhận bán rẻ hơn chút xíu để thoát hàng trước úp: bô ngược lại bọn đầu cơ)
Xét về “nguồn thu nhập”: nếu bds ở quê ở tỉnh đang có nguồn thu lớn thì chưa cần bán cũng ko sao, nhưng nếu bán đi mà mua được các bds tại hà nội có nguồn thu lớn hơn (nhờ cho thuê) hoặc nếu chuyển lên HN làm các công việc thời vụ như grab, bán hàng, hoặc lao động phổ thông có thu nhập tương đương hoặc cao hơn so với thu nhập ở quê nhà thì cũng nên bán đất quê để chuyển lên Hà Nội. Xét về “tương lai”: chỉ có duy nhất 1 xu thế là từ nông thôn về thành thị, từ tỉnh lẻ về thủ đô, từ tp nhỏ tập trung về tp lớn thôi. càng phát triển thì tỉ lệ dân thành thị càng cao : vì nông thôn và các khu công nghiệp ko có việc làm : do máy móc thay thế nông dân, AI, robot thay thế công nhân. nên con người phải dồn về thủ đô để tìm việc trong ngành dịch vụ: lấy sức người phục vụ con người.
BĐS đất quê đất tỉnh hiện nay giá đã tăng quá cao: nguyên nhân chính là vì nguồn tiền đầu cơ: 10 khách mua thì 9 khách muốn bán lại giá cao cho người khác chứ ko có nhu cầu sử dụng thật. Do vậy chỉ nên ôm đất quê đất tỉnh khi các cụ có khả năng thay đổi hiện trạng đất: ví dụ như: phân lô tách thửa , hiến đất làm đường, chuyển đổi thổ cư, lập quy hoạch 1:2000, 1:500 để làm “gia tăng giá trị thật” của bds.về xu thế bds ở thủ đô và đất quê đất tỉnh.
BĐS du lịch ở Việt Nam hiện nay giá đang quá cao, quá ảo so với giá trị thực: vì phần ngon nhất CDT họ ăn hết rồi.còn mua đất dân xung quanh thì ko cạnh tranh được với bọn chuyên nghiệp đầu tư trên đất du lịch 50 năm.muốn có lãi thì phải có nghề: kiếm tiền từ doanh thu du lịch chứ ko phải đầu cơ đất:vì đất lúa, đất nông nghiệp quanh các khu du lịch rất nhiều: Nhà nước sẽ chuyển thành đất Du Lịch , TMDV 50 năm để cho dự án thuê kinh doanh giá rẻ. đất thổ cư ko cạnh tranh được vì chi phí vốn cao.tính 1 bài toán đơn giản: nếu phải vay ngân hàng để mua các bds du lịch ở VN với giá thị trường: thì nếu chỉ kinh doanh thì chắc chắn chỉ có LỖ NẶNG.chính vì thế cách kiếm tiền của các cđt ở phú quốc hiện nay là bán BĐS du lịch cho dân chứ ko phải là kinh doanh dịch vụ du lịch. kể cả các bds du lịch nằm trên đất thuê 50 năm thì thay vì vay ngân hàng để xây dựng rồi kinh doanh lấy doanh thu và lợi nhuận để trả lãi như đa số các doanh nghiệp ở Bali, Phuket thì đa số các doanh nghiệp VN lại chơi trò bán condotel, bán biệt thự nghỉ dưỡng , bán shophouse tmdv 50 năm để nhường lại cho khách mua.
Chính vì vậy Phuket , Bali phát triển trước các khu du lịch ở VN hàng chục năm: lượng khách đông hơn, doanh thu nhiều hơn: nhưng giá bds ở đó lại rẻ hơn bds du lịch VN rất nhiều.Bên Trung Quốc cũng vậy: bds nghỉ dưỡng giảm sâu so với bds thành phố lớn từ năm 2000 rồi:Vì muốn có lãi từ hoạt động kinh doanh du lịch thì phải giảm chi phí đầu tư bằng cách thuê đất 50 năm giá rẻ của nhà nước, vay ưu đãi lãi thấp , vận hành chuyên nghiệp và đặc biệt phải có vị trí đẹp (các vị trí đẹp nhất VN thì đa phần là đất quy hoạch du lịch được nhà nước cho thuê 50 năm chứ ko phải bđs thổ cư ở các vùng du lịch): Các dự án bds ở phú quốc, nha trang, đà nẵng giá cao gấp mấy lần Bali, Phuket, Huahin, Penang nên có bán được cho khách Tây khách Tầu đâu, toàn lùa gà khách Việt.Thái, Indo cũng hệt Việt Nam các bác ạ: Người nước ngoài không được mua đất nhưng được mua bds của dự án: “người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam thì chỉ được mua nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại”Nhưng vì bds nghỉ dưỡng Việt Nam giá quá cao nên nước ngoài ko ai mua: mà sang Bali Phuket để mua.
Tuy nhiên: bds nghỉ dưỡng cuối tuần nếu thuộc địa phận HN , đường oto vào được: nằm trọn vẹn trong quy hoạch ONT, ODT thì sau này lại tăng khủng nhờ Hà Nội mở rộng Đô Thị hoá: khi đó lại trở thành bds thổ cư 
.—-/—–D *** có 2 cách mua bđs an toàn và chắc chắn có lãi :1- mua bds thổ cư ven vành đai 4 HN: cần làm việc với cán bộ địa chính xã để check kỹ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, hồ sơ pháp lý nguồn gốc đất và hiện trạng đất: Nếu không vướng quy hoạch, và “đủ điều kiện làm được sổ hồng chính chủ cho người mua” thì mới nên Mua: (cách này an toàn 99% chỉ có 1% rủi ro là bị các công trình của nhà nước điện đường trường trạm, quốc phòng an ninh quy hoạch đè lên)*** Đạt 03 tiêu chuẩn này thì nhập vào là yên tâm lãi cao.
Tiêu chuẩn 1- có sổ đỏ sổ hồng: chuyển nhượng được hợp pháp : đứng tên chính chủ người mua : (không mua đất tranh chấp, dính quy hoạch, vướng pháp lý ko sang tên được sổ…)
Tiêu chuẩn 2- lấy tháp rùa làm tâm: đối với đất thổ cư (xe 7 chỗ vào tận đất) thì ở các mức giá sau là an toàn:bán kính 20 km thì <30tr/m2bán kính 25km thì <20trbán kính 30km thì <15trbán kính 35km thì < 10trbán kính 40km thì <5trbán kính 45km thì <3trTiêu chuẩn 3- chỉ mua BĐS hà nội : không nên mua BĐS ở quê ở Tỉnh2- mua bds ở các khu vực đã quy hoạch 1:500 tại HN: bao gồm đất đấu giá, đất tái định cư , đất giãn dân đã có sổ hồng , bds khu đô thị của các chủ đầu tư uy tín: cách này an toàn gần như 100% nhưng biên lợi nhuận sẽ không cao như cách số 1.(tham khảo thêm bài viết về BĐS ” an toàn” bên Trung Quốc, ở Bangkok và Luala Lumpur và các thành phố khác như Seoul, Bắc kinh… giá BĐS bán kính 15-20km chỉ cao gấp 2-3 lần BĐS bán kính 30-35km với trung tâm.
Tức là bds ven VĐ3 chỉ chênh 2-3 lần so với BĐS ven VĐ4)còn HN thì giá chênh lệch quá nhiều giữa vùng Ven VĐ3 và Vùng ven VĐ4. ( ko tính nhà ngõ xe máy nội đô: chỉ xét đến bds oto 7 chỗ vào tận đất)Do đó tương lai thì vùng ven VĐ4 sẽ tăng cao : để đạt tỉ lệ giá = 1/2 hoặc 1/3 vùng ven VĐ4.chỗ rẻ nhất sẽ có tiềm năng tăng cao nhất.Đầu tư BĐS muốn lãi cao nhiều lần thì phải nhìn vào tiềm năng tăng giá ở tương lai chứ ko nên nhìn vào giá trị sử dụng ở hiện tại.bọn chê BĐS Hà nội có 2 loại:
1- ghen ăn tức ở nhưng ko đủ tiền mua BĐS Hà Nội
2- muốn lùa gà để anh em mua bds Tỉnh để bọn chúng thoát hàng đừng ai nghe chim lợn xui dại bán bds Hà Nội mà cầm tiền, vì tiền đang mất giá BĐS HN là nơi an toàn nhất và sẽ tăng trưởng bền vững nhất.chỉ nên bán bds Hà Nội khi thấy có mảnh BĐS khác cũng thuộc hà nội ok hơn.
BDS HN vẫn luôn là phương án đầu tư an toàn nhất và tăng trưởng bền vững nhất VN. BĐS Hà nội không chỉ là tầm nhìn vài năm mà còn là Hàng Chục Năm đến đời con đời cháu các bạn. Vành đai 4 bây giờ sẽ như vành đai 3 cách đây 20 năm: sẽ là các không gian đô thị của thủ đô.Nếu tất tay đầu tư bds ở các Tỉnh khác thì có thể có rủi ro vì bds ở một số nơi đã tăng ảo (vì nhu cầu thật ko có) còn Bds Hà Nội thì luôn tăng trưởng bền vững, mình luôn khuyên anh em tất tay đầu tư vào bds Hà Nội là yên tâm.
BĐS Hà Nội có 3 ưu điểm mà không Tỉnh nào có được:
1- là thủ đô nên được nhà nước ưu tiên cao nhất, đầu tư công nhiều nhất
2- là nơi dân số các tỉnh chuyển về sống (chứ có mấy ai từ HN về tỉnh đâu) càng ngày số dân chuyển về HN càng đông
3- là nơi có việc làm tốt, thu nhập cao: dân kiếm được nhiều tiền thì bds mới có giá cao.
Mình khẳng định là từ 2022-2024 thì BĐS Hà Nội vẫn luôn tăng ở tất cả các phân khúc.(còn bds tỉnh thì chỗ tăng chỗ giảm vì nhiều chỗ ko có nhu cầu thật, giá đã tăng ảo quá cao)
2011: thì đầu tư bds ở Tỉnh đó mới an toàn đây là 5 nguyên tắc chọn mua đầu tư bds cho năm 2022: Nguyên tắc 1- so với giá đỉnh 2011 thì địa phương nào càng tăng nhiều lần thì càng rủi ro đu đỉnh. Nguyên tắc 2- địa phương nào toàn dân mua xong chờ bán lại để úp bô nhau: thì người mua sau càng dễ ăn mứt (người từ HN có về tỉnh sống hay người Tỉnh sẽ về HN )
Nguyên tắc 3- bds ở địa phương nào bị truyền qua tay nhiều nhà đầu tư nhất thì càng fomo nhất, thằng cuối càng bị úp bô nhiều.Nguyên tắc 4- chỗ nào nhiều cá voi cá mập nhất thì thị trường càng bị thao túng, chỉ có 2 thị trường lớn nhất là chưa bị cá voi cá mập thổi giá đó là HCM và HN vì lượng hàng quá nhiều, đất trong dân phân tán nên ko con cá nào đủ vốn để ôm đẩy lùa gàNguyên tắc 5- tính thanh khoản ở đâu cao nhất? Thủ đô hay đất quê đất tỉnh? sóng cuối sẽ chạy về nơi có tính thanh khoản cao nhất. Đấy chính là nơi an toàn nhất và tăng trưởng bền vững nhất.
Nguồn Facebook
